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開発許可申請をお考えの皆様へ

皆様がお住まいの土地は都市計画という都道府県が策定した街づくりによってその土地の用途
や利用方法が決められています。これは土地計画法という法律に基づいて実施されています。

都市計画法第1条は「都市計画の内容及びその決定手続、都市計画制限、都市計画事業その他
都市計画に関し必要な事項を定めることにより、都市の健全な発展と秩序ある整備を図り、も
って国土の均衡ある発展と公共の福祉の増進に寄与することを目的とする。」と規定していま
す。
この法律に基づき、県は都市計画区域を指定します。次にこの都市計画区域を「市街化区域」
と「市街化調整区域」とに区分します。
簡単に言えば、「市街化区域」とはドンドン土地を造成してドンドン家を建てましょうという
区域であり、「市街化調整区域」とは田や畑を大事にして農林漁業をやっていこうという区域
です。
ただし、「非線引き区域」という土地もあり、「市街化区域」と「市街化調整区域」の線引き
がなされていない区域もあります。

その次に決まるのは、地域地区といわれるものであり、これには「用途地域」(住居系・商業
系・工業系)・特定街区・高度地区などが設定されています。この「用途地域」を定めるのは
原則として市町村です。(人口25万人以上の市の区域等を含む広域の見地から決定すべき「
用途地域」は例外として県が決定します。

このように私達が住んでいる街は、計画的に街づくりが行われており、そのために土地の利用
や建物の建築についても制限がかかってくるのです。

開発許可もその制限の1つです。開発許可とは、開発行為を行うものは事前に県知事の許可を
受けてからでないと行えないということです。では「開発行為」とはどのような行為でしょう
か。「開発行為」とは、主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的で行う
「土地の区画形質の変更」をいいます。「土地の区画形質の変更」とは、例えば、盛土・切土
等の造成工事、荒地を宅地に変えるための整地などをいいます。
ですから、「市街化区域」では一定の面積以下の開発行為には許可は不要です。逆に「市街化
調整区域」では原則、県知事の許可を受けなければなりません。

開発許可の申請は、都道府県知事に申請書を提出して行います。
この申請書には、当該開発区域の次のような書類を成して添付します。
1.協議一覧表・公共施設に関する協議書・権利者の同意署(及び同意者の印鑑証明書)
2.図面類(位置図・附近見取図・現状図・土地利用計画図・求積図・造成計画平面図
      ・造成計画縦横断面図・排水施設計画平面図・給水施設計画平面図・排水
      施設縦横断面図・排水施設構造図など)
3.土地登記関係一覧表・土地登記事項証明書・公図

このように数多い書類を添付しなければなりません。
そして、開発許可が下りると土地についての工事着手届を提出して工事に着手します。
工事中は「開発行為許可標識」を掲示します。工事が完了すれば工事完了届を提出し、完了
検査を受けます。そして検査済証の交付を受けると完了広告がなされます。この公告が終了
しないと建物の建築工事は開始できません。後は建築基準法による建築確認の申請を出して
工事着手です。

申請書提出から工事着手までには数カ月を要することがあります。

この過程を皆様に代わって当事務所が手続きいたします。
まずは、ご相談ください。

   


 

柴田祥弘(シバタヨシヒロ)

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